Con l’inaugurazione delle aree uffici e retail nella Factory e l’avvio dei cantieri per appartamenti e loft a firma di studio q-bic e Patricia Urquiola, in consegna nel 2024, l’ex stabilimento dei monopoli si apre al real estate.
Quella di Manifattura Tabacchi a Firenze è un’ambiziosa scommessa di rigenerazione urbana destinata a diventare un case study nella storia dell’architettura contemporanea. Il progetto, avviato nel 2016 grazie alla joint venture fra la società immobiliare del Gruppo Cassa Depositi e Prestiti e PW Real Estate Fund III LP, un fondo gestito da Aermont Capital, e coordinato da Mtdm – Manifattura Tabacchi Development Management, la società di sviluppo e project management che gestisce l’intero processo di trasformazione della ex fabbrica di sigari, prevede il recupero e la riqualificazione, entro il 2026, dello storico stabilimento dei monopoli di Stato, composto da 16 edifici in stile razionalista risalenti agli anni Trenta e vincolati dalla Soprintendenza dei beni culturali, per un totale di circa 110.000 mq. Saranno (e in buona parte sono già stati) trasformati in spazi commerciali e direzionali, luoghi per la cultura e la formazione, ambienti hospitality, giardini e parcheggi. E, a breve, anche in appartamenti e loft.
LA FACTORY SPALANCA LE PORTE A CREATIVITÀ, BUSINESS E PROFESSIONI
Dopo la definizione delle aree verdi affidate ad Antonio Perazzi, il paesaggista artefice di un piano virtuoso di bonifica e rammendo vegetale che si è mosso di pari passo coi cantieri del costruito, a marzo s’inaugura la Factory: 21.000 mq di superficie di cui circa 5.090 mq per il retail, 11.220 mq destinati a spazi direzionali, mille di aree espositive, poco meno di 3500 di storage & technical spaces, 7.240 mq di aree pubbliche e un totale di 800 posti auto. Che saranno serviti, dal 2025, dall’arrivo della linea T4 della tramvia. I numeri parlano di un innovativo workplace dedicato ad aziende, professionisti e creativi ricavato sui tre piani degli edifici 4 e 5 di Manifattura, dove già nel 2022 è approdata la sede di Polimoda (l’Istituto internazionale di design e marketing di Firenze) e dove in futuro migreranno nuove attività con negozi, atelier e ristoranti, studi professionali e spazi per co-working, “inseriti in un ecosistema efficiente e tecnologicamente avanzato, in cui l’heritage industriale del luogo si fonde alla perfezione con gli standard di eccellenza costruttiva garantiti dall’applicazione del protocollo BREEAM, livello Excellent, per la sostenibilità ambientale”, spiega Luca Baldini, fondatore col fratello Marco dello studio di architettura fiorentino q-bic, che sovrintende ai lavori della Factory e di uno dei futuri blocchi residenziali, oltre ad aver curato l’illuminazione pubblica e la definizione degli spazi esterni del sito. “Gli open space, che già ospitano una vivace comunità creativa internazionale, sono stati suddivisi utilizzando partizioni leggere, in vetro, che permettono agli occupanti di modificarli nel tempo, e sul tetto di entrambi gli edifici sono state ricavate le Sky Room, in acciaio e vetro con una terrazza di 100 mq e vista panoramica sul centro storico di Firenze”. Non solo. Grazie a quattro ponti collocati al primo piano degli edifici 4 e 5, “gli uffici si collegano con il tetto del vicino blocco 11, quello centrale, dove è stata allestita l’Officina Botanica: un bosco pensile a bassa manutenzione aperto al pubblico e perfettamente integrato nell’architettura industriale, progettato da Perazzi con l’obiettivo di ridurre le emissioni di CO2 e di migliorare la qualità dell’aria”. Che in Manifattura Tabacchi viene purificata anche tramite un prototipo di filtro organico ideato dal botanico Stefano Mancuso e brevettato da PNAT, che sfrutta la naturale capacità dei vegetali di trattenere e degradare le molecole inquinanti inorganiche e i composti organici volatili, incorporandoli nella propria biomassa.
AVVIATI I CANTIERI PER LE PRIME 48 UNITÀ RESIDENZIALI
Dall’inizio di quest’anno, poi, i volumi a doppie altezze definiti dalle possenti strutture in cemento con impianti a vista e illuminati da monumentali aperture, ospitano i cantieri per il futuro polo residenziale di Manifattura Tabacchi: sorgeranno in tutto 48 unità abitative che verranno realizzate all’interno dei blocchi 7 e 12 del complesso, e i due progetti d’autore, sviluppati su una superficie di 25.000 mq – di cui circa 8.000 di residenze e i restanti suddivisi fra spazi commerciali, un bike lab, una pet room per gli animali domestici, un’area fitness attrezzata, una delivery room, un roof-top arredato e una portineria centralizzata – sono firmati da Patricia Urquiola e dallo studio q-bic. Le prime consegne sono previste per marzo 2024. L’edificio 7, che si sviluppa su quattro piani verso la Piazza dell’Orologio e che in passato fungeva da magazzino, ospiterà il complesso di Patricia Urquiola: il nome, Anilla, ricorda il termine che qualificava l’operaia (chiamata anilladora) un tempo incaricata di mettere l’anilla (e cioè la fascetta) ai sigari, elemento evocato anche dalla forma curvilinea dello stabile ed ennesimo trait-d’union con il genius loci di Manifattura. Qui le scelte di interior design, declinate su 24 unità di forte imprinting estetico e di differenti dimensioni, si caratterizzano per la fluidità degli ambienti, per il rapporto dinamico con gli spazi outdoor e con la sensazione di ampio respiro favorita dalla presenza delle finestre imponenti, dalle doppie altezze dei volumi e dal gioco di soppalchi, pedane e terrazze che creano connessioni inaspettate tra interno ed esterno. Nel blocco 12, costruito negli anni Venti del secolo scorso secondo l’estetica industriale in voga nel tardo Ottocento, i progettisti di studio q-bic hanno invece immaginato Puro: un format residenziale che si ispira al nome spagnolo del sigaro, ma fa riferimento anche allo stile pulito e alla forma stretta e allungata dell’edificio che sarà oggetto dell’intervento. “Si tratta del fabbricato più antico del complesso e, originariamente, era adibito al confezionamento e all’inscatolamento dei prodotti finiti”, racconta Luca Baldini. “È uno spazio non facile da interpretare alla luce delle esigenze abitative di oggi, ma forse proprio per questo risulta ancora più stimolante sotto il profilo progettuale. Cercheremo di valorizzare ogni aspetto dell’architettura industriale, dalle imponenti capriate metalliche che sostengono il tetto a falde, ai serramenti originali in legno, fino agli intonaci materici, senza concessioni al superfluo o all’artefatto. L’intento è quello di esaltare il più possibile il dialogo tra lo stile dell’epoca, il design contemporaneo e anche la fitta vegetazione che connota gli spazi esterni delle terrazze a tasca ricavate sul tetto: le abbiamo pensate affinché ogni proprietario possa usufruire di una propria oasi di natura privata, ma interpretandole anche come un omaggio ex post al verde selvatico che aveva colonizzato gli edifici di Manifattura negli anni di disuso e continua a essere in qualche modo protagonista del fascino di questo luogo”.
UNA RIQUALIFICAZIONE ECO-FRIENDLY CHE RIPOPOLA LA PERIFERIA
Gli edifici avranno una superficie media di 120 metri quadrati, spaziando da un minimo di 60 a un massimo di 250 mq per i loft, posizionati nelle zone di testa degli edifici. Saranno venduti con cucina (ne è stata allestita una come modello), armadi fissi nelle camere da letto e bagno completo, ed è possibile visionare i rendering tramite una marketing suite materica e digitale creata presso Living Room, l’ufficio vendite di Manifattura Tabacchi con sede a Firenze: nelle due visual room, dotate di oculos, viene anche offerta l’opportunità di fare in anteprima un tour virtuale di quella che sarà la futura abitazione. Quanto ai prezzi al metro quadro, da studio q-bic confermano che, considerando l’alta qualità delle opere, delle finiture e dei servizi offerti, “sono di poco superiori alla media della zona del Parco delle Cascine, l’area dove sorge Manifattura. Siamo a 10-15 minuti dal centro storico, anche se per i fiorentini qui è già quasi periferia. Va detto, però, che il complesso, una volta finito sarà un unicum, perché si tratta di un’opera di rigenerazione diversa dal trend attuale: oggi spesso le periferie sono luoghi dove si torna la sera solo per dormire, mentre per tutto il resto è necessario orbitare in centro. Manifattura Tabacchi, invece, vuole tornare a essere il fulcro di un vivere completo, una comunità autosufficiente dotata di negozi, studentato, alberghi, ristoranti, residenze. Non è prevista la circolazione delle auto ma ci sarà una vasta zona pedonale che verrà aperta 2 ore la mattina per la logistica, come già avviene altrove a Firenze, per esempio in Piazza della Signoria. L’accesso al complesso, per il resto della giornata, sarà riservato esclusivamente a pedoni e ciclisti: una scelta di campo e un invito ad abbracciare una mobilità sostenibile in linea con la filosofia dell’intero progetto”.
Chi sceglie di vivere in Manifattura? “Se è vero che l’architettura deve saper rispettare i luoghi e modificarsi nel tempo per rispondere alle esigenze degli utenti finali, poi bisogna sempre chiedersi, in concreto, chi deciderà di investire a cantiere concluso”, osserva Baldini. “Pensando ai futuri acquirenti, avevamo immaginato che molti potessero essere compratori attirati dall’idea di poter mettere l’immobile a reddito con la formula degli affitti brevi oppure stranieri in cerca di una base d’appoggio di prestigio a Firenze. Di fatto, queste persone sono arrivate ma, insieme a loro, stanno acquistando anche giovani coppie e famiglie di trentenni italiani che hanno deciso di crere qui la casa per la vita. È un piccolo segnale, ma ci fa sperare che, a suo modo, Manifattura Tabacchi possa tornare a essere una fabbrica. Di futuro”.
L’articolo è disponibile sul numero di febbraio/marzo di Pambianco Magazine Design.
