In una società che viaggia sempre più a due velocità, e dentro una crisi che allarga il divario delle famiglie, dei giovani professionisti e degli studenti, cambiano i bisogni abitativi. E le risposte non mancano.
In principio fu Cassa Depositi e Prestiti che, dando vita al ‘fondo dei fondi’, aprì la strada agli investimenti istituzionali nel settore: il Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia) è stato istituito nel 2009 (fondo comune d’investimento immobiliare di tipo chiuso riservato a investitori qualificati) con l’obiettivo di promuovere gli investimenti nel settore dell’edilizia privata sociale. Con una dotazione allora di 2 miliardi e 28 milioni di euro, di cui 1 miliardo sottoscritto da CdP, 140 milioni dal ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e 888 milioni da parte di gruppi bancari e assicurativi e di casse di previdenza privata, Fia ha investito e investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d’investimento immobiliari gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite massimo del’80%. Questa iniziativa ha dato vita a diverse operazioni di social housing, e dunque alla proposta di abitazioni in locazione o vendita a prezzo calmierato, realizzate con il coinvolgimento di investitori privati.
L’evoluzione della società e la rigidità del patrimonio immobiliare italiano ha stimolato anche la nascita di una seconda tipologia immobiliare: l’affordable housing, che non ha un riferimento normativo preciso, può essere proposta in varie declinazioni, ma risponde alla medesima esigenza di mettere sul mercato abitazioni a prezzi di mercato inferiori e dotate di tutti i servizi oggi necessari. L’affordable housing, spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, è “un alloggio residenziale che può essere proposto a canoni calmierati o non, destinato a uno specifico tipo di domanda”. Il social housing, invece, “è la modalità di offerta di edilizia residenziale in locazione, o anche in vendita, caratterizzata da progetti di tipo sociale, ovvero dal fatto che ad accompagnare questo tipo di operazione vi sia una comunità, un manager che crea la comunità, gestisce gli spazi comuni, li mette a disposizione. Il social housing si rivolge a famiglie, coppie e singoli che non sono gli stessi che si rivolgerebbero all’edilizia popolare, ma sono famiglie di ceto medio che non riescono a permettersi una casa di proprietà”. Questa la ragione per la quale il social housing sta crescendo soprattutto nei contesti urbani dove la “tensione economica è particolarmente forte”.
LA CENTRALITA’ DELLA CITTA’
Nonostante tutto quel che si è detto durante la fase acuta della pandemia, “cioè che avremmo scelto i territori non urbani, gli spazi verdi e aperti, in realtà le città sono sempre state vincenti, nella storia dell’uomo sono sempre cresciute, non sono mai diminuite in termini sia di dimensione e sia di popolazione. Parliamo di città metropolitane. Tanto inferiore è il reddito di una persona, tanto maggiore la necessità di vivere in una grande città, perché la grande ricchezza che oggi abbiamo a disposizione è l’erogazione dei servizi che è fondamentale per chi ha basso reddito. Soprattutto se si tratta di servizi di tipo pubblico e dunque erogati gratuitamente”. Un’offerta dunque “inclusiva e anche accessibile”. Questi i due termini chiave: “uno dei temi del futuro – chiosa Zirnstein – sarà proprio l’accessibilità oltre alla inclusività. Accessibile dal punto di vista economico e sociale e di tipo fisico per chi ha delle necessità. In questo contesto trovano senso sia il social housing, sia l’affordable housing”. Le proposte che hanno funzionato di più “sono quelle che si sono sviluppate in luoghi dove la pressione dei prezzi è particolarmente alta. La differenza tra mercato e social housing, ad esempio, arriva a essere anche del 50% in meno”. Da un punto di vista geografico, esempi di questo genere sono stati realizzati soprattutto in Lombardia ed Emilia Romagna. Meno, invece, dove il mercato immobiliare ha sofferto particolarmente con la crisi del 2008-2009, e dunque dove la differenza tra il prezzo di mercato e quello calmierato non era così rilevante. Laddove, al contrario, esiste questa forte pressione sulle famiglie e sugli individui, ecco che social e affordable housing diventano interessanti e capaci di richiamare gli investitori.
MERCATI DI NICCHIA MA INTERESSANTI
I numeri? “Non sono ancora grandi, perché si tratta di investimenti di nicchia, ma sono ‘giusti’. E gli investitori sono estremamente sfaccettati. Il giro d’affari del mercato immobiliare italiano è di 120 mld euro annui. Gli investimenti istituzionali, nell’anno migliore che abbiamo avuto, nel pre-covid, erano arrivati a 12,5. Il 2021 ha chiuso a quota 10,6 mld. E in questo numero c’è tutto: l’investimento nel residenziale, nel social housing, negli alberghi e nel commerciale”. Insomma, si parla di “mercati di nicchia molto importanti per gli investitori, che hanno come caratteristica di base una modalità di diffusione e ritorno della domanda di tipo prevalentemente locativo”. Tra queste nicchie, Zirnstein ne indica una in particolare, che sarà “l’investimento del futuro”: il silver o senior housing, e duque case destinate a una popolazione over 70, ben diversa dalle Rsa, in quanto contempla il solo aspetto di residenza e servizi ma non assistenza, e destinata a una popolazione che ha una capacità di spesa importante. “Questo tipo di offerta potrebbe essere gestita alla francese, quindi con la locazione o all’inglese quindi con la vendita. Ma è un mondo che prevalentemente nel mercato europeo viene concepito come locazione. Ci arriveremo tardi ma ci dovremo arrivare, perché è un mercato di investimento del futuro”.
AFFORDABLE HOUSING, UN PRODOTTO DI PURO MERCATO
Paolo Boleso, Fund Coordinator InvestiRE sgr, evidenzia che “il social housing ha contorni giuridici e fiscali molto precisi e si distingue in maniera sostanziale dall’Erp che è la residenza pubblica ‘di Stato’, realizzata dallo Stato italiano attraverso enti pubblici, finanziata dallo Stato italiano. Invece il social Housing è un prodotto integralmente privato che beneficia di alcune riduzioni in termini di oneri di urbanizzazione e di un trattamento fiscale agevolato e imponibilità Iva sui canoni, ma realizzato, in termini di risorse finanziarie, da investitori privati. Sulla base delle indicazioni normative deve, in caso di locazione, commercializzare a canoni che siano inferiori agli accordi commerciali di ciascun comune. E vende, in caso di prima cessione, a prezzi convenzionati con i Comuni stessi”. Insomma, “un prodotto che ha prezzi di commercializzazione ovviamente di molto superiori rispetto alla residenza pubblica, ma inferiori ai livelli di mercato”. Accanto, “l’affordable housing è un concetto che non trova riscontro in una indicazione normativa. E’ un prodotto di puro mercato. Sta a qualsiasi operatore, imprenditore che voglia affrontare questo tipo di mercato, disegnarlo come ritiene più opportuno. In linea di massima diciamo che tutte le evoluzioni sociali a cui stiamo assistendo, e dunque lo spostamento verso la locazione rispetto all’acquisto, la necessità di essere flessibili per incrociare opportunità lavorative nuove, i cambiamenti nella struttura familiare, insomma tutti questi indicatori e considerazioni spingono verso una domanda di appartamenti in locazione a canoni accessibili. Quindi il social housing ha aperto una strada, ha avuto un successo inconfutabile e a partire da questo modello si possono immaginare mille declinazioni in tema affordable”.
ATTIVI STABILI E RENDIMENTI INTORNO AL 4,5% LORDO
Ma come si costruisce il pacchetto ‘interessante’ per raccogliere più investimenti possibili? Che caratteristiche deve avere? “Ci sono molti investitori interessati ad avere degli attivi molto stabilizzati e in questo il residenziale a reddito, nei giusti contesti urbani, crea molto consenso perché è un prodotto difensivo per definizione, con rendimenti intorno al 4,5% lordo. Il social housing è nato grazie al ruolo fondamentale che ha avuto Cassa depositi e Prestiti – ricorda Boleso – come investitore di maggioranza, come anchor investor e questo ha saputo generare un circuito virtuoso richiamando altri investitori di natura territoriale. Se invece dobbiamo immaginare un prodotto più a mercato, declinato verso l’affordable e anche capace di fare fundraising con investitori più di mercato tra i quali possiamo immaginare gli enti previdenziali, le casse previdenziali, ma non solo italiane, dando una visione più generale, senza pensare ad Abu Dhabi o al Qatar, ma anche semplicemente al fondo sovrano della Norvegia, se diamo questa interpretazione c’è fame di investimento e in Italia. Ci sono esempi virtuosi in Europa. Società che gestiscono situazioni gigantesche rispetto all’Italia, dove è tutto un concetto ancora da costruire”.
PROVINCE BOOMING, L’ASSE PARMA-MODENA-BOLOGNA SEMPRE PIU’ ATTRATTIVO
E non c’è solo Milano ad attirare su di sé tutti gli interessi, ma “quello che riscontriamo dai fondi di private equity esteri, che in questo periodo sono concentrati non tanto sull’affordable housing ma o sul residenziale frazionato, e dunque investimenti opportunistici veloci, oppure sulla locazione a reddito di fascia alta, è che questi soggetti sono fully committed su Milano, perché è una piazza in fortissima crescita a livello mondiale. Invece per l’investimento stabilizzato di lungo periodo, difensivo, che potrebbe coincidere con l’affordable housing ancora da costruire, oltre a Milano, che può avere una forte preponderanza, guarda anche ad altri contesti che danno indicatori estremamente positivi. Questo lo abbiamo imparato dal social housing”. Un esempio? “L’asse Parma – Modena – Bologna: è un contesto di eccellenza, dove c’è una domanda fortissima, grazie alla crescita industriale della zona. spinta da automotive, sviluppo universitario, food. Il ranking delle province dove si assiste a un andamento positivo di residenti, vede proprio queste città insieme a Milano ai primi posti. Province che “hanno tutte percentuali positive di incremento dei residenti. Sono contesti che sanno attrarre italiani o professionisti stranieri, giovani professionisti, studenti e questo si riflette positivamente sul mercato immobiliare. Con una precisa declinazione verso la locazione”. E in tutto questo l’adozione di criteri Esg da parte dei gestori non è più un’opzione, “ma un caveat” chiosa Boleso. “Altrimenti nel futuro non si riusciranno a raccogliere soldi. Un sine qua non rispetto al quale il social housing è stato un precursore perché si è sempre posto un obiettivo di realizzazione dei propri progetti in termini di gestione ambientale ed efficientamento energetico molto alto”. Tutto il portafoglio social housing di Investire sgr al 90% è in classe energetica A, tra A1 e A4. Come tutto questo si traduca in termini di policy Esg francamente ancora non è chiarissimo perché i criteri sono diversi, ma certamente devono dialogare”. InvestiRE, parte del gruppo Banca Finnat Euramerica, è la seconda società di gestione del risparmio italiana con circa 7 miliardi di euro di masse gestite attraverso 55 fondi immobiliari, con un patrimonio di circa 2,000 immobili distribuiti su tutto il territorio italiano. Rappresenta oltre 200 investitori istituzionali, tra cui assicurazioni, fondi pensione, private equity immobiliari e banche. Insieme alla Fondazione Cariplo, nel dicembre del 2018, ha fondato la Redo sgr, società Benefit, che gestisce investimenti immobiliari con impatto sociale con l’obiettivo di creare valore condiviso attraverso la promozione del social housing, dello student housing e della rigenerazione urbana, nel rispetto dell’ambiente e come forma di attivazione e potenziamento delle comunità. In particolare, gestisce il Fondo Immobiliare di Lombardia, il primo fondo per il social housing promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia.
A MILANO IL NUOVO BANDO ‘REINVENTING HOME’
Intanto proprio a Milano, il Comune ha lanciato la terza edizione di Reinventing Cities, una competizione globale promossa da C40 Cities Climate Leadership Group con il supporto di Climate KIC. La Città di Milano ha aderito all’iniziativa per due successive edizioni mettendo a bando cinque siti nella prima edizione; sette nella seconda e sei siti nella terza edizione (4 di sua proprietà, uno grazie alla partnership con MM che ha messo a disposizione un’area in comproprietà con il Comune di Milano, uno in partnership con Aler Milano che ha fornito un’area su cui esercita un diritto di superficie). In particolare, la nuova edizione dell’iniziativa, si intitola proprio ‘Reinventing Home’ ed è focalizzata sul tema dell’abitare accessibile a tutti. Tra gli obiettivi c’è anche quello di realizzare 500 appartamenti in locazione a un prezzo non superiore ai 500 euro al mese. Le 6 aree selezionate per questa edizione sono: via Pitagora (Municipio 2), area di 4.800 mq in comproprietà tra Comune di Milano ed MM, in cui è prevista la realizzazione di Edilizia residenziale sociale in locazione a prezzi accessibili, affiancata da quote di Erp (Edilizia residenziale pubblica); piazza Martesana, 11.700 mq dove è prevista la riqualificazione dello spazio attraverso l’inserimento di mix funzionali e sociali con Ers in locazione a prezzi accessibili; Zama-Salomone (Municipio 4), progetto in collaborazione con Aler Milano che ha messo a disposizione del bando il diritto di superficie di un’area di 16mila mq in cui saranno realizzati alloggi Ers in locazione e vendita. E ancora, Abbiategrasso (Municipio 5); Bovisasca (Municipio 8; Certosa 186 (Municipio 8), tutte aree e migliaia di metri quadrati dedicati all’edilizia sociale.
