Real estate in ripresa. Le grandi aree urbane tengono banco, ma il boom dell’e-commerce sostiene le nuove realizzazioni di hub logistici nel resto d’Italia, coinvolgendo il centro-sud. Nel residenziale emergono le nuove soluzioni Prs, lo student housing e il senior living.
Chiamiamolo effetto Draghi. Nel real estate, l’Italia è diventata più appetibile grazie anche alla ritrovata stabilità politica che fa del nostro Paese un punto di attrazione per gli investitori esteri, ben più che in passato: e questo perché scende la componente di rischio dell’investimento immobiliare e sale il potenziale di rientro. Di conseguenza, la liquidità ingente presente sul mercato finanziario internazionale ha preso la direzione del Bel Paese perché viene considerato un mercato dove c’è tanto da realizzare e dove tutto il realizzabile può garantire rendimenti superiori a quelli che attualmente si ottengono in Germania, Francia e Gran Bretagna.
IL VANTAGGIO DI CHI INSEGUE
“Da sempre, l’Italia viene considerata dagli investitori internazionali come un mercato opportunistico e non core, quindi lontano dal giro d’affari realizzabile nei mercati europei di riferimento (UK, Francia e Germania). Nel 2019 il valore delle operazioni concluse era di 12,2 miliardi di euro, nel 2020 è sceso a 8,8 miliardi e per l’anno in corso sono previsti valori in linea” racconta Nicolò Denaro, head of real estate acquisitions & asset management in Prelios (società leader nell’asset management e nei servizi in campo immobiliare). Fino al 2019, la capacità italiana di attrarre investimenti risultava in forte ascesa, poi il 2020 ha segnato il cambio di traiettoria, come in tutto il mondo, per causa di forza maggiore e il 2021 sarà allineato ai numeri del 2020. Perché allora Prelios considera la situazione attuale in maniera positiva? Denaro risponde: “Oggi siamo considerati affidabili e orientati verso la direzione giusta. Grazie alla stabilità politica e alla figura di Mario Draghi, l’Italia è il motore dell’Europa e delle decisioni portate avanti a livello continentale. I trend immobiliari ci supportano e stiamo attraendo nuovi capitali destinati al real estate”. Va inoltre evidenziato un dato comparativo: se l’Italia, nel suo anno migliore, poteva cubare 12 miliardi di investimenti in real estate, il mercato UK totalizza 60 miliardi, l’intera Germania è a 75 miliardi, ovvero sei volte l’Italia. Dobbiamo essere bravi ad attrarre di conseguenza i grandi investitori esteri, tipicamente società di asset management, private equity, fondi pensione, e a trasferire l’opportunità che oggi sia un bene investire in Italia: perché c’è tanto da realizzare, partendo da un deficit strutturale piuttosto evidente. Questo vale per i due ambiti del real estate nei quali c’è il maggior interesse degli investitori: logistica e residenziale. La prima, in piena accelerazione dopo la pandemia, vede comunque l’Italia come fanalino di coda in Europa: l’e-commerce è ormai decollato, ma in Italia pesa soltanto per circa l’8% della spesa complessiva (sul totale retail), contro una percentuale che supera anche il 25% in Paesi avanzati come Usa, Cina e nelle nazioni europee dove l’e-commerce è più sviluppato. “Poiché tutti si attendono un graduale allineamento dei numeri italiani con quelli di altri Paesi, la conseguenza è che gli operatori dell’online si apprestano a creare centri logistici, con conseguente crescita esponenziale dei valori a metro quadrato”. E la logistica, contrariamente al real estate in ambito corporate e uffici, è più democratica: non si concentra solo sulle “solite” aree urbane come Milano e Roma, ma comporta benefici anche per i territori più isolati e promette balzi di valore anche dei poli che verranno creati nel Sud Italia. “In termini di stock (in metri quadrati), siamo molto indietro rispetto all’Europa e, di conseguenza, gli investimenti determineranno margini elevati di crescita e profitto” precisa Denaro. Ma anche nel residenziale c’è fermento, perché i prezzi italiani delle case appaiono nettamente inferiori alla media europea e, quindi, saranno destinati a crescere. Dati alla mano, a Milano per acquistare un appartamento di 80 mq servono mediamente 13 anni di stipendio lordo contro i 21 anni di Monaco di Baviera, i 27 anni di Parigi e i 28 anni di Londra. E Milano è la quarta città d’Europa per prodotto interno lordo pro capite. “A Berlino, Madrid, Francoforte e Manchester, città meno ricche di Milano, il prezzo medio per un appartamento supera i 4mila euro al mq, mentre a Milano siamo sui 3.500 euro. Questo gap, in prospettiva, sarà sicuramente colmato. Ecco perché gli investitori esteri, partendo da Milano, guardano con interesse all’Italia” precisa il manager di Prelios. E la tipologia di investimento premiante viene individuata nei contesti immobiliari caratterizzati da servizi in linea con i tempi. Nel residenziale, per esempio, risultano particolarmente importanti i temi ESG e dei servizi connessi, ad oggi non è pensabile prevedere nuove costruzioni senza domotica, Amazon box, servizio concierge e dogsitter, aree coworking, palestre condominiali. “Milano – evidenzia Denaro – è l’unica città italiana che sta adottando standard simili a quelli che già si sono imposti in UK o negli Usa. Il successo dell’applicazione di questi standard è indiscutibile e l’esempio di Milano, prima o poi, sarà recepito nel resto d’Italia”.
LA NOVITÀ PRS
Proprio la limitata offerta qualitativa in ambito residenziale ha spinto Hines Italy ad entrare nel mercato della locazione di immobili residenziali (PRS, dall’inglese private rented sector), sistema ormai avviato nel mondo anglosassone ma sostanzialmente assente nel nostro Paese, dove ad affittare sono i privati proprietari di case. Lo ha fatto a partire da Milano, dando il via a una serie di investimenti che, come evidenzia Raoul Ravara, Director – Asset Management di Hines Italy: “Ci porteranno a realizzare immobili per circa cinquemila unità residenziali entro il 2025, con particolare riferimento a zone come Sesto San Giovanni, dove stiamo investendo nell’ex area Falck, o come San Siro (il complesso dell’area Ex Trotto con circa 700 appartamenti), attraverso progetti che determineranno anche una riqualificazione del quartiere nel quale ci inseriamo”. Ad oggi, Hines Italy ha investito 5 miliardi di euro su Milano, spalmandoli su diversi progetti; nel caso del progetto MilanoSesto, 500 milioni sono stati destinati al primo lotto privato di sviluppo Unione 0. Hines è una società texana leader nel settore immobiliare e opera come sviluppatore e anche come investitore diretto sui progetti. L’ingresso nel mercato PRS viene considerato strategico e attrattivo perché, precisa Ravara: “Si tratta di un concept che ad oggi non esiste in Italia e che si fonda sull’offerta di appartamenti con servizi e amenities ad elevato valore aggiunto come le palestre, spazi retail, zone dedicate a bambini, aree per lo smart working e colonnine di ricarica per la mobilità elettrica, in linea con i massimi standard internazionali di sostenibilità ed efficienza energetica. Non puntiamo ad affitti a breve termine, bensì a fornire contratti di durata standard (4+4), non solo al classico businessman che chiede quel livello di servizio che gli permette di azzerare le perdite di tempo per la gestione dell’appartamento e delle sue manutenzioni, ma anche a famiglie con bambini che potranno affittare appartamenti quadri-pentalocali e infine a studenti fuori sede”. La strategia Living di Hines Italy non prevede al momento invece l’acquisto di immobili a scopo di ristrutturazione per successiva vendita frazionata. Il mercato PRS, spiega Ravara, sarà determinante nell’attrarre più investimenti internazionali sul settore residenziale perché finora, soprattutto per ragioni fiscali, quest’ambito era risultato poco attrattivo per gli investitori esteri istituzionali. “L’avvio di un sistema di affitto di tipo anglosassone potrà dare impulso ai loro investimenti. Al momento, per ragioni demografiche e reddituali, Milano è l’unica area metropolitana pronta a cogliere questa novità. In prospettiva, proveremo ad allargare lo sguardo anche al di fuori di Milano”.
AMBITI STUDENT E SENIOR
In sostanza, partendo da zero o quasi, l’interesse degli investitori esteri sta crescendo e ora, come precisano da Dla Piper Italy, studio legale internazionale leader in ambito m&a e presente in oltre 40 Paesi del mondo: “Anche gli investitori che originariamente non consideravano operazioni a sviluppo o asset class considerate emergenti stanno rivolgendo la propria attenzione a operazioni di sviluppo residenziale, soprattutto nelle zone semiperifiche delle grandi città”. Valentina Marengo, partner del dipartimento real estate di Dla Piper Italy presso la sede di Milano, e Filippo Cecchetti, omologo presso la sede di Roma, precisano: “Questo interesse ci sembra essere stato innescato sia da una maggiore tendenza degli investitori a diversificare l’allocazione dei capitali, ricercando nuovi settori che consentano di raggiungere margini interessanti, che dai nuovi stili di vita e lavoro innescati dalla pandemia”. In particolare, lo spostamento da ufficio a casa ha determinato la ricerca di spazi domestici più ampi, anche se meno centrali, spingendo la realizzazione di nuovi progetti al passo con i tempi. “Quasi tutti gli investitori istituzionali europei con cui lavoriamo hanno manifestato un crescente interesse al settore residenziale in Italia. La piazza di riferimento è Milano e poi, con un po’ di distacco, Roma e Firenze. L’elenco è portato ad estendersi se si prendono in considerazione anche operazioni di investimento in student housing e senior leaving per le quali anche piazze secondarie, come le città universitarie e altri capoluoghi di regione del nord e centro Italia, possono offrire opportunità”. Le evoluzioni prevedibili? Per gli esperti di Dla Piper Italy riguarderanno il residenziale multifamily (”Beneficerà del sempre più crescente desiderio delle persone di trovare soluzioni abitative innovative, smart e funzionali in grado di rispondere alle nuove esigenze e stili di vita innescati dalla emergenza sanitaria”), ma una buona progressione di crescita è ipotizzabile anche per gli sviluppi e operazioni relative a student housing e senior leaving, che già avevano attirato l’interesse degli operatori nel periodo pre-covid.