Il ritardo cumulato rispetto ad altre metropoli può diventare un vantaggio competitivo. Nei nuovi centri urbani un’offerta abitativa trasversale a tutte le classi sociali e servizi alla portata di tutti.
Il tessuto urbano e sociale della città di Milano muove verso una forma di policentrismo (o multicentrismo che dir si voglia, anche se la distinzione semantica non è indifferente) evoluta e più compiuta rispetto alle altre metropoli europee e mondiali, che già hanno sperimentato, pur secondo modalità differenti, la formula. E questo perché quello che, indubbiamente, è un ritardo che Milano sconta può trasformarsi in un vero e proprio vantaggio, laddove la città si metta nelle condizione di osservare quanto altrove è stato fatto e di non commettere o replicare eventuali errori. Certo, siamo ancora all’inizio di un processo. Esiste ancora la lettura di una Milano dei quartieri, ma l’evoluzione verso nuovi ecosistemi cittadini, centrali o in periferia, sta muovendo i suoi passi. Favorita dal Piano di governo del territorio, nonché da numerosi progetti di rigenerazione urbana che danno nuova linfa alla città.
ECOSISTEMI SOSTENIBILI ANCHE DAL PUNTO DI VISTA SOCIALE
Mario Abbadessa, Senior Managing Director & Country Head di Hines Italy, uno dei più grandi gruppi indipendenti al mondo che opera nel real estate, gestendo globalmente qualcosa come 120 miliardi di dollari, parte dalla premessa, positiva, che non vi sia soluzione di continuità tra il centro città, la sua periferia, e i grandi agglomerati urbani della prima cintura esterna alla città, come ad esempio Sesto San Giovanni o Monza: “Andando a piedi dal centro della città a Sesto, la città non si interrompe mai. Il dialogo è continuo. Secondo me, davvero Milano è la sola città dove si può provare questo esperimento di creare tanti centri all’interno della città, all’interno dei quali ci sono insediamenti di rigenerazione urbana dotati di tutti i servizi che consentono di vivere tra lavoro, sport, casa, svago, educazione, natura. Questa è la vera rivoluzione. Piuttosto che lavorare dalle isole o dalla campagna collegati con il telefono, più aderente e adeguato sarebbe portare il verde in città insieme ai benefici che esso porta con sé”. E non ci sarà come alcuni osservatori temono un incremento tout court del valore degli immobili laddove vengono portati i servizi, costringendo magari molte famiglie ad allontanarsi ancora di più alla ricerca di soluzioni alla portata. “La nostra risposta – assicura Abbadessa – è provare a rendere sostenibile il quartiere anche dal punto di vista sociale. La nostra è un’offerta di residenza in affitto che include già tutti i servizi dedicati a famiglie, studenti e anziani e che cerca questo mix: un quartiere che non sia esclusivo, ma inclusivo, anche rispetto a tutte le classi sociali”.
NECESSARIA COLLABORAZIONE PUBBLICO PRIVATO SU SERVIZI SANITARI
Positivo circa il fatto che Milano possa diventare una città policentrica (“non lo è ancora, deve evolvere dal modello di città dei quartieri”) è Davide Albertini Petroni, managing director di Risanamento. “Ci sono tutta una serie di elementi che fanno pensare, peraltro alcuni accelerati dalla pandemia che abbiamo vissuto negli ultimi due anni, che si assisterà a una evoluzione di quelli che erano i servizi di quartiere e delle dotazioni di carattere commerciale, culturale, sanitario che sono mancati fino ad oggi”. Un passaggio in qualche modo obbligato, secondo Albertini Petroni, dal momento che Milano accoglie quotidianamente 6/700mila persone tra studenti e lavoratori pendolari. I quali devono poter accedere a tutta una serie di servizi senza per forza recarsi nel centro città. E proprio per soddisfare anche questo criterio, sono in corso di realizzazione diversi progetti come Milano Santa Giulia, MilanoSesto, Mind, Scalo di Porta Romana, “tutte nuove centralità”. “Abbiamo capito che la popolazione chiede la ‘città dei 15 minuti’. Abbiamo riscoperto il valore dei quartieri con il lockdown, la necessità di ridurre il nostro movimento. Abbiamo capito che vogliamo avere tutta una serie di servizi vicino a casa o sotto casa”. Questo è l’obiettivo da cogliere. Per farlo è necessaria la “collaborazione, la sinergia tra pubblico e privato”, tiene a sottolineare Albertini Petroni. Se i grandi sviluppi immobiliari sono stati infatti realizzati dai privati, compresi anche alcuni servizi, per quelli sanitari è necessario l’intervento pubblico, che sarà agevolato dai soldi che arriveranno dal Pnrr. “Noi a Milano Santa Giulia forniamo tutti i servizi scolastici e servizi culturali, come il Museo del Bambino, l’Arena che diventerà spazio di intrattenimento musicale sportiva. Ma non forniamo servizi di carattere sanitario, che devono essere ‘portati’ dal pubblico”. Serve dunque un piano organico che venga pensato e realizzato insieme “avendo capito che le esigenze della popolazione all’interno del quartiere sono ben chiare: le persone vogliono uscire e avere a portata servizi commerciali, scolastici, culturali e di intrattenimento, oltre che sanitari in loco”.
VALORIZZARE IDENTITÀ CULTURALE È IMPERATIVO
Ad accelerare il processo, evidenzia Luigi Aiello, General Manager Corporate and Business Development del Gruppo Prelios, è “la digitalizzazione: stiamo spostando l’attenzione dalla connessione fisica alla connessione digitale e questo aiuta il policentrismo nel momento in cui riesce a valorizzare le periferie”. Per altro a Milano è in corso proprio “un processo di valorizzazione e di riqualificazione di diverse aree periferiche” che insieme alla digitalizzazione contribuisce sin d’ora a “disegnare la città policentrica del futuro”. Ma attenzione, avverte Aiello: “Non dimentichiamo le nostre radici e l’identità culturale, seguendo modelli di sviluppo che non ci appartengono”. “Vedo spesso rendering che descrivono città svedesi piuttosto che italiane. Ma l’Italia è stata il fulcro dell’Impero Romano, la sede della Chiesa cattolica, il punto di incontro di tutte le civiltà Mediterranee, la culla di movimenti artistici europei”. Ecco allora che “se dovessimo ridisegnare le nostre periferie, i nostri nuovi quartieri come se fossero città svedesi sbaglieremmo. Se invece siamo capaci di difendere la nostra storia, allora saremo in grado di creare una città policentrica italiana e diversa da Stoccolma, da Londra, da New York”. E poi, sottolinea ancora, “dobbiamo difendere tutti i principi di sostenibilità sociale, ambientale e mettere massima attenzione alla valorizzazione degli spazi pubblici per farli convivere e dialogare con quelli privati attraverso una destinazione urbana che deve essere inclusiva e orientata alla comunità”. Ma sempre, chiosa “valorizzando anche le nostre origini e la nostra storia, il nostro lifestyle e nostro design, e tutto quello in cui siamo bravi e che ci distingue dagli altri paesi europei”.
INDIVIDUO AL CENTRO
Anche per Alexei Dal Pastro, amministratore delegato Italia di Covivio, “è sotto gli occhi di tutti come l’evoluzione della città sia andato a in quella direzione. Varie volte anche quando abbiamo descritto i nostri progetti li abbiamo proprio declinati come nuove centralità urbane, che contribuiscono alla dinamicità complessiva della città. Ci sono progetti interessanti già realizzati e altrettanti sono in fase di realizzazione e anche in fase avanzata, che portano Milano verso una dimensione simile a quella delle principali città europee e mondiali”. Nuove centralità che “si sposano il modello di ‘Milano in 15 minuti. Si tratta sempre più di contesti misti, che oltre alla parte direzionale, dove noi siamo principalmente concentrati, si caratterizzano per i grandi spazi verdi, le aree comuni, i servizi di vicinato che cercano di integrare le funzionalità essenziali” Tutto questo posta, spiega, a “un’evoluzione della città che la rende più vivibile e più inclusiva. Tutti i nuovi progetti mettono l’individuo al centro e offrono tutti quegli elementi finalizzati a migliorarne la qualità di vita”. Un policentrismo che non distingue, per Dal Pastro periferie e aree centrali: “ci sono progetti che le prime a altri le seconde. Se pensiamo allo scalo di Porta Romana, sono poco più di 2 chilometri di distanza dal Duomo, una distanza facilmente colmabile anche a piedi. La stessa Porta Nuova è un esempio centrale”. Insomma, “c’è un grande fermento sia nel centro sia nella periferia. Milano è una città che da parecchi anni, e lo ha confermato anche durante il periodo della pandemia, ha dimostrato una grande resilienza e capacità di attrarre la maggior parte degli investimenti italiani e stranieri sul real estate”.
SEMPRE PIÙ ATTRATTIVA PER INVESTITORI INTERNAZIONALI
E proprio su questo tema, sulla capacità di attrarre investimenti, Abbadessa si dice convinto che “Milano sia meglio posizionata rispetto ad altre città in Europa. Sicuramente è una città molto interessante su cui investire. Non solo ha già fatto passi avanti, ma ha ancora molto margine per raggiungere le altre capitali europee, dove però la forza degli investimenti ha generato delle disuguaglianze. Avendo ancora molto potenziale inespresso, invece, Milano può essere più attraente da questo punto di vista e a mio avviso se la sta giocando molto bene”. Il capitale economica italiana, aggiunge Albertini Petroni, “vede crescere costantemente il numero di studenti stranieri fuori sede, le università migliorano nei ranking mondiali e molte aziende internazionali scelgono di portare qui il loro quartier generale. La capacità di attrazione di Milano, nonostante la pandemia, è rimasta intatta. Bisogna sviluppare ora quella che quello che io chiamo la ‘capacità di trattenere’”. Le stime più recenti, del resto, indicano che nei prossimi anni ricadranno sulla città investimenti immobiliari per circa 13 miliardi di euro. è evidente “la grande attenzione da parte degli investitori”, sottolinea Albertini Petroni che riferisce anche di come gli operatori internazionali apprezzino la continuità dell’amministrazione Sala: “questo dà loro garanzia, riducendo quelle incertezze che fanno paura agli investitori. Ciò che è stato impostato nel precedente mandato continua in questo ed è un aspetto molto importante”. Un esempio concreto? La quantità di progetti internazionali che hanno partecipato a bando Reiventing Cities lanciato dal Comune: “un gran bel segnale, perché significa che se 8 anni fa non era facile portare investitori internazionali in Italia su determinati progetti, oggi partecipano in tanti”. Per Aiello, Milano scalerà rapidamente le classifiche internazionali su questo fronte: “perché ha un’offerta immobiliare molto indietro rispetto ad altre capitali europee e un processo di valorizzazione di tutte le periferie che sta funzionando bene”. Anche per Dal Pastro la città gode “di un appeal eccezionale per gli investitori”. E se la sua capacità di attrazione degli investimenti non la pone ai vertici in Europa, è probabilmente per una questione di “scala dimensionale. Milano – evidenzia Dal Pastro – ha una taglia abitativa che è considerata medio-piccola rispetto ad altre città europee, soprattutto rispetto a Parigi che è il primo mercato di real estate in Europa. Tuttavia, sono convinto che Milano sia una grandissima opportunità per gli investitori ed è un fatto che tanti investitori di varie nazionalità siano presenti a Milano con i loro team e stiano portando avanti importanti progetti di sviluppo. C’è una grandissima attrattività perché Milano, è sotto gli occhi di tutti, ha ancora tantissimo da fare”
VERDE, UNIVERSITARIA E DI AVANGUARDIA SANITARIA
In definitiva, la città “sta puntando tutto sulla sostenibilità sociale, sulla tutela di giovani, anziani, sulla capacità di attirare studenti e ricercatori, mostrando anche tanta attenzione alla valorizzazione degli spazi pubblici” afferma Aiello, che nota come vi sia “una enorme e convinta spinta da parte delle università e del sistema sanitario”. E ricorda “la Città della Salute a MilanoSesto, l’Università Statale che si sposta a Mind, il nuovo campus della Bocconi e i nuovi laboratori del Politecnico che si stanno costruendo, oltre ai numerosi progetti di rigenerazione urbana. Tutto questo creerà le città dei prossimi anni che stiamo disegnando ora”. La visione a 10 anni di Abbadessa è di “una città che sta andando verso il futuro. Sarà più internazionale, molto attenta al sociale, come del resto lo è oggi, e alla sostenibilità ambientale. Tra 5 – 10 anni sarà molto diversa, molto moderna e all’avanguardia in questo senso. Un contenitore di energie che vengono a Milano a esprimersi”. Tutto quanto si sta realizzando intorno all’area del Comune di Milano rappresenta “un’ancora verso uno sviluppo della città sulla Grande area metropolitana. È una città, una delle poche in Italia, che nei prossimi 10 anni in Italia aumenterà la sua popolazione” ricorda Albertini Petroni, evidenziando come si assisterà a un allargamento della maglia urbana in tal senso: “ci sono già tutti i presupposti progettuali in termini di infrastrutture che insieme a case a prezzi accessibili, soluzioni di affitto degni di una capitale moderna daranno forma a una città che saprà trattenere giovani, famiglie e studenti”. Una vera città allargata e policentrica.