Servizi, sicurezza e socialità: sono gli ingredienti fondamentali per trasformare le strutture per i ‘longennial’ autosufficienti in luoghi che migliorano la qualità della vita. E creano anche nuove opportunità di lavoro.
Attualmente nel nostro Paese si contano più di 7 milioni di adulti over 75, l’11% del totale della popolazione, e il 38% di questi cittadini vive da solo. Analizzando più da vicino il gruppo anagrafico dei senior attraverso la lente degli studi elaborati dall’Osservatorio settoriale delle Rsa della Liuc Business School su dati Istat, si scopre che nel 2020 i cosiddetti Old Old (75-84 anni) e gli Oldest Old (oltre 84 anni) rappresentavano rispettivamente l’8,1% (4.890.552 in valore assoluto) e il 3,7% (2.210.647) della popolazione totale; in base alle proiezioni formulate sulle aspettative di vita, già nel 2030 le percentuali per le due fasce dovrebbero salire al 9,3% (5.587.837) e al 4,4% (2.661.348), arrivare a 11,4% (6.753.757) e 5,5% (3.241.645) nel 2040, e raggiungere il 13,6% (7.835.480) e il 7,3% (4.210.541) nel 2050.
Diverse sono invece le considerazioni per gli Young Old (adulti di età compresa fra i 65 e i 74 anni), che in Italia non disdegnano di investire ancora nell’immobiliare al termine della carriera lavorativa: in effetti, in base a quanto rivelano le statistiche notarili, nel 2023 su mille acquisti di prime case, 87 sono stati effettuati da persone over 65. La liquidazione del Tfr o la vendita della casa di famiglia non di rado servono per acquistare una nuova abitazione – di solito più piccola – più vicina alle dimore dei figli, in località turistiche o addirittura all’estero, in prevalenza negli Stati in cui è prevista una detassazione della pensione per chi vi trasferisce la residenza.
Il target dei potenziali utenti si spinge sempre più avanti con l’età
Nell’ultimo decennio in Italia l’età media di ingresso nelle RSA si è progressivamente innalzata e si aggira intorno agli 86-88 anni, quando è più frequente che esordiscano o si aggravino problematiche di salute importanti, difficili da gestire a livello domiciliare: questo significa che, in quella fase dell’esistenza in cui la salute è ancora buona, c’è una grossa fetta di ‘longennial’ autosufficienti che potrebbe usufruire di residenze con appartamenti indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni. In effetti, la maggior parte (circa l’80%, dati Nomisma) degli over 75 risiede in alloggi di proprietà e costruiti almeno 50 anni fa se non ancora prima, spazi che non sono più in sintonia con le esigenze abitative tipiche dell’età matura: si tratta infatti di case grandi (fino a 4 locali più servizi) e complesse da gestire, talora prive di ascensore e con la presenza di barriere architettoniche che possono favorire gli incidenti domestici. E anche qualora vivano in condominio, nell’ambito di una comunità, in genere gli anziani soli hanno poca consapevolezza di esserlo e non considerano i rischi correlati alla solitudine: per tutte queste persone, la possibilità di avere a disposizione una residenza in senior housing che ne garantisca l’autonomia ma che, contemporaneamente, offra servizi di assistenza e opportunità di stimolo, sostegno e socializzazione, schiude quindi nuovi scenari. Anche perché l’evoluzione demografica della componente ‘silver’ della società è in continua crescita. E indietro, per ora, non si torna.
Siamo solo agli inizi di una rivoluzione immobiliare
Dati alla mano, e tenendo conto che si va rapidamente ingrossando l’onda dei baby boomer che invecchiano, “al momento in Italia le potenzialità del mercato del real estate in senior housing su misura per gli over 75 sono di sicuro importanti, ma ancora in fase evolutiva: siamo infatti davanti a un mercato caratterizzato da una forte segmentazione economica, e indirizzato a un’utenza a reddito medio-alto”, fa notare Roberto Tribuno, amministratore unico di Health Invest, società specializzata in attività di consulenza, ricerca, sviluppo, progettazione e realizzazione di strutture destinate al settore sanitario e socio-sanitario, come la palazzina in senior housing da poco completata in zona Bicocca a Milano. “Per ora, siamo ancora in una fase di sviluppo pionieristico di questo settore e le poche residenze senior housing già attive sul territorio nazionale seguono ciascuna dei format variegati: tutto sommato, da noi resiste ancora il modello del sostegno garantito all’anziano da parte della famiglia e dall’ausilio delle badanti, che – salvo poche ipotesi virtuose – non possono assicurare un’assistenza specialistica. In realtà, al momento non si è ancora identificato un modello italiano del senior housing, rivolto ad un’utenza dislocata in prevalenza nei quartieri residenziali delle grandi città o in aree a vocazione turistica. Al di fuori delle grandi città, queste esigenze sono ancora poco prese in considerazione, in quanto funziona bene l’assistenza di prossimità e si vanno nel contempo diffondendo le comunità ibride – come i nuovi condomini popolari con servizi comuni, locali per attività collettive e una quota di appartamenti destinati ad affittuari over – che spesso hanno una gestione di tipo ‘artigianale’, e che forse andrebbe meglio definita”.
Non basta riconvertire il preesistente: servono modelli ad hoc
C’è un’altra variabile di cui tenere conto: “Finora in Italia si riscontra un approccio prevalentemente ‘immobiliarista’ al senior housing, e non sono rari i casi di proprietari di condomini o di hotel che pensano di poterli trasformare con pochi interventi di maquillage in residenze per anziani autosufficienti. Quando si pensa alla realizzazione di un complesso per un’utenza over 75, bisogna invece prevedere tutta una serie di accorgimenti mirati, avendo come obiettivo il sostegno dell’invecchiamento attivo attraverso la creazione di una struttura comunitaria all’avanguardia, pensata per una grande famiglia con necessità specifiche: dai bagni per disabili alle porte dove possano passare le sedie a rotelle, dai sistemi domotici all’interno degli alloggi agli ascensori fino alla creazione di palestre, spazi comuni, ristoranti, piscina, spa, evitando scalini e dislivelli per agevolare il transito. In sostanza, occorre lavorare contemporaneamente su tre requisiti, le cosiddette “tre S”: sicurezza, socialità e servizi, inclusi nel canone oppure on demand, che dovranno essere continuativi e regolari. Ogni senior housing può per esempio garantire reception, assistenza medica e infermieristica H24, servizi di telemedicina, appartamenti dotati di sistemi domotici, così come devono essere assicurate le occasioni di socialità e la presenza di operatori che gestiscano corsi di fitness, musica, arteterapia: sotto questo profilo, la diffusione del senior housing creerà lavoro per il personale qualificato che arriva dall’esterno, ma per riuscire a proporre un’offerta di questa portata, che possa essere competitiva ma anche redditizia, è necessario ragionare su una taglia che va da un minimo di 40 fino ai 100 appartamenti. Infine, per poter contare su una continuità nel flusso dei canoni è essenziale che chi affitta sia una persona ivi residente: il senior straniero che per esempio sceglie una residenza in una città d’arte, in genere ha la capacità economica per pagare affitti più alti, ma spesso opta per locazioni brevi, a tempo determinato”.
La logica del quadrante per evitare lo spaesamento
Prima della pandemia, di senior housing in Italia si parlava pochissimo: le uniche informazioni strutturate erano quelle elaborate da Nomisma, che evidenziava come – a differenza di Paesi quali il Regno Unito, la Germania e la Francia – il settore immobiliare per la terza età in Italia rappresentasse un mercato ancora in fase di avvio.
“Il turismo cross border degli anziani, che vengono in Italia dall’estero è un plus che si aggiunge alla potenziale ed elevata redditività di questo tipo di offerta, ma non è questa l’utenza su cui puntare”, dice Roberto Marchionni, partner di Hero, agenzia che ha ideato il portale Senior Housing con l’intento di creare un hub dove si possano incontrare investitori, operatori del real estate, player del mondo contract oltre ad architetti, urbanisti e designer. “Mentre negli Stati Uniti è normale trovare persone che, arrivate a 55-60 anni, traslocano in un appartamento in senior housing, affittandone anche più d’uno nel corso del tempo e in zone geograficamente diverse, da noi chi decide di trasferirsi in una residenza per anziani autosufficienti lo fa più in là negli anni e nel 90% dei casi desidera restare nel suo territorio, e possibilmente nel suo quartiere. Non dimentichiamo però che, nel mondo anglosassone, il modello abitativo è da sempre contraddistinto da flessibilità e tendenza al nomadismo: le persone cambiano casa più volte nell’arco della vita, e non sempre acquistano l’immobile in cui risiedono. Non a caso, in Paesi come gli Stati Uniti o l’Australia il mercato del senior housing è già maturo: esistono addirittura dei format ‘verticali’, destinati a un pubblico alto spendente, dove abitano affittuari che condividono le stesse passioni – arte, musica, fitness – e che, oltre ai classici servizi collettivi per i residenti over, hanno a disposizione proposte diversificate e personalizzate, inclusi viaggi e corsi tematici strutturati in base agli interessi”.
In Italia, al momento, è invece più probabile che “le residenze per senior si sviluppino dapprima nei centri urbani, per assicurare agli ospiti la possibilità di vivere nel quadrante dove hanno sempre abitato e garantire anche una rete efficiente di trasporti per gli spostamenti dei residenti così come delle famiglie che vengono in visita. Se un anziano viene sradicato dal suo territorio perde abitudini e relazioni e si sente emarginato: ecco perché, quando si tratta di affrontare il progetto di un senior housing, non è sufficiente pensare cosa costruire, ma occorre profilare e geolocalizzare a monte il pubblico potenziale, modellando l’offerta in base alla capacità di spesa e alle peculiarità della domanda”.