Congelate, di fatto, le aste immobiliari nel corso del 2020, a causa del diffondersi della pandemia. Il Centro Studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions ricorda che sono state 116.637 nel corso dell’anno appena concluso. La chiusura dei tribunali ha rinviato 123mila aste circa, con un mancato recupero di circa 8.600.378.123 euro. Il dato si evince dalla considerazione che nel 2019 le pubblicazioni sono state 204.632. Se non ci fossero state le alterazioni al sistema provocate dalle misure assunte per contenere la pandemia, il consensus indicava un numero vicino alle 240mila unità. Da qui si può dedurre che le aste potenzialmente rinviate sono state, appunto, circa 123mila.
“Il mancato recupero nell’anno 2020 è potenzialmente stimabile in 8.600.378.123,25 di euro, assunto dalla differenza dei valori posti in asta nel 2019 rispetto ai valori del parziale 2020”, evidenzia Mirko Frigerio, fondatore e vicepresidente esecutivo Npls RE Solutions e presidente del Centro Studi AstaSy Analytics. “È questa quindi la cifra che i creditori non recupereranno nei business plan dell’anno 2020, ma non possiamo ancora parlare di perdita. Al momento si tratta solo di un allungamento dei tempi”.
Su questo mancato recupero per Frigerio si potrebbe intervenire in due modi. La prima ipotesi è che “il mondo del recupero si riaffidi solo ed esclusivamente alla giustizia e che veda, probabilmente, ulteriori allungamenti temporali (almeno altri 365 giorni) e che a causa di altre dinamiche i beni posti all’asta siano attenzionati solo da addetti ai lavori e investitori, portando gli scenari a una ipotesi di perdita sul valore del recupero di un 25 per cento”.
La seconda opzione è che invece banche e servicing mettano in atto, “come alcuni già fanno, attività stragiudiziali quali la chiusura attraverso l’accordo con il debitore, la cessione di crediti e l’attività di Re.O.Co. (termine che indica Real Estate Owned Company, una società di capitali che investe in immobili. Si tratta di banche o partecipate da investitori che detengono uno o più portafogli di crediti deteriorati) e anche l’offerta d’acquisto diretta alle procedure concorsuali. Questo secondo e auspicabile scenario potrebbe addirittura migliorare le performance del recupero, distraendo l’attività dalla sola partecipazione all’asta, e porterebbe maggior consapevolezza della gestione proattiva dei portafogli gestiti come singoli asset e non solo come numeri in un business plan”. Tutto questo con conseguenze positive, ovvero, chiosa Frigerio, “dei tempi di incasso, l’aumento dei flussi di rientro e le minori spese di giustizia”.
Sul territorio nazionale, sono ai primi 5 posti, con quasi il 50% del totale delle esecuzioni italiane, la Lombardia (16,7%), seguita da Sicilia (10%), Emilia-Romagna (7,11%), Veneto (7%) e Lazio (7%). Per quanto riguarda la tipologia di immobili all’asta, si abbassa di oltre il 50% la pubblicazione di immobili residenziali. In merito invece alla provenienza degli immobili messi all’asta, si tratta per il 70% di esecuzioni immobiliari, mentre per il 28% di procedure concorsuali. Dall’analisi emerge anche che 103.895 lotti, pari al 89% della composizione delle esecuzioni immobiliari è costituita da beni il cui valore in asta è inferiore a 250.000 euro. Sono invece 10.333 i lotti, pari all’ 8% della composizione delle esecuzioni immobiliari, costituiti da beni il cui valore in asta è inferiore a 1 milione di euro.
L’Osservatorio Cribis Management sugli Npe fa anche notare che fino all’arrivo del Covid-19 la performance delle esecuzioni immobiliari risultava in miglioramento in Italia, con una durata media delle procedure passata da 5 a 4,7 anni. L’emergenza sanitaria e il lavoro da remoto hanno contribuito ad accelerare la digitalizzazione dei processi in 5 dei principali tribunali italiani su 10, con lo svolgimento delle udienze da remoto e riparti eseguiti per via telematica. Di contro, la pandemia ha avuto un impatto diretto su aste (-85%) e fallimenti (-33,3%), mentre il blocco delle procedure giudiziali rallenta il recupero di efficienza. La durata media complessiva risulta in lieve riduzione, passando da 5 anni nel triennio 2015-2017 ai 4,76 anni dell’ultima rilevazione, per effetto principalmente di un miglioramento delle performance nelle regioni del Sud Italia. Tuttavia, resta un gap significativo tra la durata media delle procedure al Sud (5,8 anni) e quella rilevata a Nord Ovest e Nord Est (rispettivamente 3,2 e 3,8 anni). La miglior performance è quella ottenuta dagli immobili residenziali, rispetto a quanto realizzato da immobili commerciali e industriali, le cui performance risultano in netto peggioramento nel biennio 2018-2020.
Anche l’Osservatorio Npe evidenzia l’impatto della pandemia su esecuzioni immobiliari e procedure concorsuali. Si registra un netto calo (in media pari all’85% tra marzo e maggio 2020 rispetto ai valori di fine febbraio) delle aste pubblicate nella fase del primo lockdown nazionale, seguito da un rimbalzo tra luglio e settembre a seguito dell’allentamento delle misure restrittive durante i mesi estivi. Analogamente, a partire da marzo, anche il numero dei fallimenti ha registrato una netta contrazione (-33,3%) rispetto agli stessi mesi degli anni precedenti.
